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孟祥妲说经济

 
 
 

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经济评论人。个人专栏《蜜蜂经济寓言》。房地产、货币、产权与自由。 约稿信箱:zj6840@163.com

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房地产市场的根本问题  

2010-05-10 08:46:11|  分类: 房地产市场系列文 |  标签: |举报 |字号 订阅

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不管出于什么原因,住房已经成为今天中国人的一个中心话题,似乎每个人都在为房所困、为房所累、为房所忧。拥有一套属于自己的房产差不多是大多数人的主要梦想。围绕着房地产市场,总有无数引人关注的话题。它时时牵动着我们的神经,让我们愤怒、无奈、紧张、彷徨,甚而心理失衡乃至于心灰意冷。住房问题像是一个魔咒,不管你身处何种境地,都难以绕开它。没有人可以超然于其外。

住房问题无疑是有着其“独特”的重要性的——就像所有其他的人类需求一样。流离失所肯定是一种令人同情的糟糕境况,并且最为触目惊心。因此,仅仅从现象上解释上述情况是容易的。据说,住房在中国人的基本消费需求中是如此重要,价格房租之涨跌会严重影响到他们的生活,影响他们的幸福感。人们希望在市场中实现其居者有其屋的梦想,但是市场的变幻莫测让他们有无力之感。他们希望有一种观点可以采纳,有一种信念可以坚持,有一种希望可以保留。尽管现实总是每每令人失望。

今天的中国房地产市场似乎陷入了困局之中。我们期待着市场化的环境能够给我们带来居住条件的改善——以一个大多数人能够承受的代价。但是飞涨的房价让这个梦想离人们越来越远。看着土地所有者、房地产商、银行赚得盆满钵满,你只能在被房奴和被蜗居被蚁族之间做选择,这不禁会让人对这个市场产生怀疑和不好的联想。如果市场化的改革带给我们的只是一个空中楼阁的幻境,一个“触不到的家”,它又有何意义呢?

市场出了什么问题?

现实的“困局”有解吗?

对待这个问题可以有各种各样的态度和方案。每一种都有它的认识前提,有它的解决办法或政策建议——可能还与说话者身处的地位有关。但是要注意,任何仅仅直接针对目前的现状提出的办法都有可能是误入歧途。如果我们不知道今天糟糕的情况是如何在历史中一步一步变成现实的,不知道那些导致该结果的最重要的原因和要素是什么,不知道这些要素具体是如何发挥作用的,我们就不可能找到正确的途径。人们会抱怨错了人,打错了板子,会去支持一个必定会进一步恶化自己的境况的政策或意见,会无奈地发现,他们正从一个失望走向了更大的失望。

但是所有这些,都不如一个问题重要。这个问题就是:我们的目标是什么?

所谓经济问题,永远是解决资源稀缺性的问题,所以,一切天堂般的美好愿景,一切不切实际的目标必须被毫不犹豫的抛弃。空洞地讲“居者有其屋”是没有意义的。人们可能喜欢某个特定的标准,这标准也许建立在他目前的生活水平之上。但是市场无须承诺满足任何特定的需求,无论这个需求看上去有多“合理”。任何需求的满足都是有代价有成本的。当然我们可以说,这成本不应该太高,但是何为“太高”,也是不可能找到一个客观统一的标准的。让房价降到5000是合理目标吗?3000怎么样?为什么不是降到零?让每个人都开心一下。

要回答目标的问题,我们必须回到整个市场经济这个大背景上来,必须把这个具体的目标跟发展经济的根本目的结合起来。最终的目的只有一个,就是不断满足人们日益增长的物质文化生活需求。

那也就是说,经济发展要实现的,是平均而言的全体人民总的真实收入的提高以及总的物质福利的增加;是他们的生活水平的持续不断地改善。那么,就房地产市场来说,应该实现的就是:在总水平上不降低人们其他方面的物质生活福利的同时,持续地、不断地改善人们的住房条件。这是房地产市场应该实现的最基本的功能,也是最根本的目标。

记住这个目标,任何结果上偏离它的做法,都是误入歧途的。

本文的目的,就是紧紧围绕这个目标本身,给出一套分析问题的方法,追溯房地产市场发展的历史并解释其现状,找出最主要的影响因素,分析现有的观点和政策建议,并且尝试给出一个解决方案。

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