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孟祥妲说经济

 
 
 

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经济评论人。个人专栏《蜜蜂经济寓言》。房地产、货币、产权与自由。 约稿信箱:zj6840@163.com

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限价令和限购令的政策结果  

2011-12-14 08:59:38|  分类: 房地产市场系列文 |  标签: |举报 |字号 订阅

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(系列之十二 本文原发于《中华建筑报》)

  房地产市场的政策,总有个终极的目标,那就是实现市场的健康、理性的发展和繁荣。但是这一目标本身是没有办法用任何指标来量化的。什么样的发展速度,什么样的价格水平算是健康的呢?没有人可以给出“正确”答案。而产业调控的思想,恰恰会走到真正的理性和健康的反面。究其原因,调控本身必定要利用一些本质上是任意给定的标准,并且也只能针对这样的标准来实施政策。当我们把住房价格快速上涨和房地产业规模迅速扩张看作是“非理性繁荣”的时候,就更是如此。调控总是急于给市场“降温”,急于把价格调整到某个“合理区间”。

  对价格的调整和干预无可避免,这是所谓“宏观调控”的宿命。也就是说,无论出发点如何,宏观调控最终都会以微观干预的方式出现。限购令和限价令就是这种以宏观调控名义而采取的微观干预措施。政府之手想要短时间内实现其想要见到的政策效果,就不得不对交易双方的活动加上这些直接的限制。这样做,部分原因在于,任何政策是否有效、是否成功的标准,都需要以在给定期限内的可见结果和量化指标来评定;还有部分原因在于,政府无法像每一个真实的市场参与者那样,依照直接的利益原则来随时调整自己的行为。消费者可以从购买是否划算、是否满足其需求和投资目标的角度来决定是否购买或何时购买,生产者则可以由利润目标作为指引。而这些目标对政府来说都是不存在的。

  因此,政策的取向总是盯住那个直观可见的指标——价格,政策实施也是直接针对价格目标作选择。政府不可能知道什么价格是合理价格,通常政策制定者只是看到短时间内涌现的让人们不满和抱怨的现象,并对这些不满和抱怨做出反应。一个大多数人都表示满意或者并无明显不满的市场,无论价格高低,都是不需要调控的。当然,政策制定者也没有像消费者那样的直观感受,他们只能臆测和假想,并且对人们的真实呼声和市场的真正状况感到隔膜。所以,从现实推出的政策来看,这些政策不但显得反应迟钝,其效果往往也适得其反。因为以特定指标本身为政策目标的做法,势必会忽视造成那些指标“错位”的深层原因。

  限购令和限价令正是有着最明显这类特征的调控政策。它们都在盯着价格目标,区别只是一个间接,一个直接,一个指标更明确,一个指标更模糊。在政策实践中,限价令很难得到真正彻底的实施,因为价格管制总是会立刻造成一些糟糕的直接后果,它会给消费者带来一些效用上的损失和浪费。最高限价的背后,必然是诸如排队轮购、购买交易权、走后门、幕后交易之类的令人厌恶的现象。如此,市场被扭曲,人们把时间、金钱和精力白白耗费在本可以避免的活动上。而且,正因为政府本身并没有合理价格的标准,限价或多或少都是任意的。如果说它也有不那么任意的方面,那就是限价本身总是在参考市场竞争中正在形成的价格。现实中,限价令往往体现为对现有价格总水平的“追认”。政策制定者非常清楚,让限价标准过多地偏离市场价格,其后果将非常糟糕。正是出于这些原因,限价令一般都会有名无实,或者其所限之价距离市场价格相去不远,或者虽有较大差距但并没有被严格地执行。如最近北京对保障性住房所规定的价格上限,其与当地商品房价格的差距就不大,至少是同一个数量级的。那些因为房价过高而买不起房的人,即便是有了这个限价,还是会买不起房。

  与限价令相比,限购令就要间接很多,也会更为“有效”一些。限购令本身是为了打击投机,它并不需要那么明确的价格指标。很多情况下,从事后看,它都可以无视价格的变化——尽管它的初衷是要让价格大幅度地降下来。说它有效,是因为它可以不像限价令那么有名无实,强制的购买资格准入政策总会挡住一部分购买者。不过限购令所面临的困难是交易双方对它的规避(限价令不会被消费者规避)。从个人利益和利润最大化的角度出发,无论是购房者还是开发商,都是有足够的动机去规避这个限制的。他们在交易过程中,会用一些地下的办法来躲避规则的监管。交易双方的共谋总是会很轻易地将政策的限制化解于无形。另外,限购令只能针对一小部分群体,正如我前文中所说的,它会被信贷不断流动的过程轻松绕过。当那些以其他名义获得的贷款脱离了银行监管的视线,被投资用于购房的时候,限购令对其是无能为力的。现实中那些真正意义上的投机分子很少会被这一政策难倒,反而是那些有真实改善住房需求的人,更容易被这一纸禁令挡在市场之外。

  政策制定者乐于见到其政策的“显效”。当一个政策实施了一段时间并且市场中价格出现“喜人的变化”的时候,他们就更加自信满满,并且会努力将这一政策进行推广和长期化。发改委下属的国家信息中心所发布的报告中,就明确指出中国应该将住房限购政策作为一个中长期政策持续下去,至少要保持五到十年,以期实现其理想中的“确保房地产市场健康发展”。

  这种政策意见建立在限购令已经取得了预期政策效果的认识基础之上。但是我在前文中已经论证过,中国目前房价的下降,只能是信贷紧缩的结果,而不会是限购令的结果。限购令打击供给的程度比打击投机的程度更甚,各地出现的拿地减少、土地流拍就是实证。供给没有增加而价格下降,消费量减少,这实在不能算是什么可喜的现象。而这种基于错误认识的、将限购令长期化的政策建议,绝不可能让中国的房地产市场健康起来。如果它真的得到了持久有力的执行,那么我们无非是将一个泡沫式的繁荣,代之以长期的产业萧条。

  归根结底,无论是严格划定的价格上限,还是某个浮动的模糊指标,限购令都只能针对价格目标进行。而价格只是市场运动过程的表象而已,根本不能反映其背后的纷繁复杂的事实。限制一部分人的粮食消费数量,当然有可能减少另一部分人获得粮食的代价,但是整个社会中人们的境况并没有得到改善,而是被恶化了。同样的低价格,可能是供给增加造成的,也可能是(由于自愿的个人偏好改变)需求减少造成的,还有可能是部分人的需求被人为压制造成的。显然后者并不是大众的福音。一个持续被人为管制的市场,无论如何不能算是健康的。正如一个得了肺炎的病人,被用强大的物理降温手段把体温控制在正常范围内,从温度这个单一指标来看,他似乎是健康的,但是导致炎症的致病之因并没有被消除,从这方面看,持续的温度控制措施让他的健康状况更加糟糕了。

  限购令的长期化,就是用强制手段把住房价格控制在某个看上去似乎令人满意的数字之下。但是人们不会单单为一个价格而感到满意——即便那个价格的确是在大多数人所愿意承受的范围内。如果供给数量的增加被严格限制,则人们改善住房条件的需求并没有更多、更好地得到满足。在这种情况下,要么是干脆有价无市,要么是市场中的价格工具被其他代价更高的、隐蔽的交易手段代替,人们的真实成本不降反升。

  因为限购措施对价格的控制很有限,其效果也是极其短暂的,所以才有人提出要将限购令长期化。要想长期维持较低的价格,限购令就不能撤销。只要将限购令撤销,住房、土地供给限制造成的供不应求,会立刻让价格报复性反弹。这对于制定和执行限购令的人来说,就算是“前功尽弃”了。当然,前本无功,何所谓弃。把限购令执行五年或者十年,房地产市场就会更加健康吗?不改变土地所有权和供给制度,不从根本上遏制政府制造信贷扩张的冲动,健康将仅仅停留在价格指标上(甚至连这个指标都无法实现)。而如果市场供求关系中的那些政策上的限制和错误激励能够取消,则就算是仅仅针对价格水平这个单一目标,限购令也是完全不需要的。

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