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孟祥妲说经济

 
 
 

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经济评论人。个人专栏《蜜蜂经济寓言》。房地产、货币、产权与自由。 约稿信箱:zj6840@163.com

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房地产问题之源  

2011-10-24 08:02:01|  分类: 房地产市场系列文 |  标签: |举报 |字号 订阅

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(系列之一 本文原发于《中华建筑报》)

       对时下房地产市场的问题,人们表现出普遍的不满。今日之中国,的确很难找到对房地产市场表示满意的人——无论是普通大众还是那些“受益者”。在一个资源稀缺的世界里,总有一部分欲望是无法得到满足的,人们对任何一种商品或资源的供给不足表达不满之情都再正常不过。但奇怪的是,从来没有一种特定的商品像中国现在的住房这样,造成如此尖锐而普遍的负面情感。住房当然是一种必需品,如果其供给出现问题,理应引起人们更多的关注。但是,如果房地产问题成为整个经济生活中最为突出、最为棘手的问题,并且积重难返,让人很难看到解决的希望,这种情况出现在既没有普遍的流离失所、也没有大规模贫民窟的中国,就显得很不寻常。

  说到底,发展房地产市场与建立一个完整的市场经济体系的目标是一致的,它本身并没有任何特殊之处。它们共同担负的是提高经济效益,更好地满足人的需求以改善其生活状况的任务。完整而统一的市场体系,必定要求人的生活水平实现整体上的提高,如果人们生活改善的步伐因为特殊的原因而停滞或倒退的话,那他们就会反思和质疑。每个人处境的改变,有可能是其个人的努力和运气的结果,也有可能是一种社会形势总体变化的结果。在住房问题上,人们正是明显地处于后一种因素的影响之下。不断高涨的房价在普遍恶化人们的处境,并打击他们的努力和信心。

  面对中国的高房价现实,有无数种不同的态度和解读。除了不满之外,人们也在寻求解决之道。但是从政策层面来说,现实的施政总是更关注价格变动的现象而不是造成问题的根源。伴随着连年不断的房地产市场调控的,是房价的几乎完全单方向的上涨。民众的心态也被导向了两个极端,一方面对现实的不满让他们急切地期待着政策施行能够带来好的变化,另一方面调控的失败却在加重他们的失望和挫败感。我们可以在同一个书架上看到《向高房价宣战》和《向高房价投降》这样相互矛盾的书名,但是前者不见得找到了解决高房价的钥匙,后者也不见得就给出了房价绝不会下跌的坚实理由。房地产的问题,牵动了无数人的心,也引出了无数种意见和观点,而我们听到的,大多数都是情绪的表达和意愿的诉求,即便是那些学者专家们也无不如此,理性的声音很容易就被这些喧嚣和赌咒发誓淹没掉了。

  中国的房地产困局,最让人迷惑的也许是“越调越涨”。种种意图打压房价的政策,非但不能阻止房价继续上涨,往往还会火上浇油。这本身就该警醒人们,政策所依据的理论和对造成高房价原因的认识是否出了偏差。我们可能没有注意到,任何仅仅直接针对现象、针对目前的现状提出的办法都有可能是误入歧途。如果我们不知道高房价现实是如何在历史演变中一步一步走到今天的,不知道那些导致该结果的最重要的原因和要素是什么,不知道这些要素具体是如何在这个过程中发挥作用的,我们就不可能找到正确的解决途径。人们会抱怨错了人,打错了板子,会去支持一个必定会进一步恶化自己境况的政策或意见,会无奈地发现,他们只能从失望走向更大的失望。

  我们今天无奈地面对高房价之时,可曾回想到房地产市场改革之初和早期发展是个什么样的情景?可曾意识到中国的商品房价格增速在相当长一段时间里大体上与国民经济增长是同步的?我们可还记得,在我们所居住的城市里,曾经有过在今天看来即便是按照当时的收入水平衡量也绝不算高的房价?有没有人能够记起,大概从什么时候开始,中国城市房价开始像脱缰的野马一样,远远超过了经济增速,超过了人们收入增长,甚至超过了无数人的想象力,一路狂奔到今天的高度?其实,房地产问题成为困扰中国经济和民生的“困局”的时间并不久远。告别了计划经济体制,人们本来一度很有希望通过市场化改革更容易地改善自己的住房状况,但这个希望落了空。人们被迫去作房奴、作蚁族,节衣缩食来实现基本的住房需求。对于多数中国人来说,房地产市场的“繁荣”没有成为提高其生活水平的阶梯,反而成了阻碍其真实收入增长、恶化其经济状况的噩梦。

  这一切都不是毫无原因的。中国的房地产问题在很大程度上的确是“中国式”的问题——房产价格相对于整体经济发展水平和其他商品价格的畸高,说明了这个庞大的市场中出现了严重的资源配置错误和由此带来的资源利用效率的低下。世界上再也没有其他国家能够资源错配到如此严重的程度,而这集中体现在土地资源上。

  众所周知,房地产业最重要的资源是土地。土地是一项通用资源,是任何一个行业的生产都离不了的。很难想象一个不受人为控制的高度竞争的资源市场,能够让同一种资源产生两种完全不同的价格。而在中国,同样的甚至同质的土地资源,在一个用途上产生出极高的溢价,而在另外一种用途上,这个溢价则完全消失,甚至出现利用不足。这的确是一个非常奇怪的现象,在这个现象背后,隐藏着房地产问题的根源和破解这一困局的钥匙。

  高房价的问题是需要解决的,不能任由它吞噬经济发展的成果和人们的幸福感。但正确的方法,既不是毫无理性的“宣战”,也不是妥协退让的“投降”。最终解决房地产市场问题,取决于人的意愿和决心——不是用错误的理论和态度继续一意孤行,而是正视造成问题的根源。只有把被扭曲的土地资源配置纠正过来,才能让中国的房价恢复到与经济发展水平相匹配的高度上,才能让中国的房地产市场真正走向健康的可持续的繁荣。

  下文中,我将会详尽阐述用来分析房地产问题的基本经济学方法。我们将会看到,造成专家和公众在房地产问题上诸多混乱、矛盾和谬误的,正是他们所采用的错误的认识论和经济理论。人们急于解决问题的心理以及只关注表面现象和数据变化的认识态度,也在妨碍他们用正确的理论和常识来解读现实。

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